郊区独院每平售价千元 乡间别墅很田园但不美好 
2010-2-9 都市女报 
 
    　　舜网讯  “售农家院，独户独院，学种菜，12万元起……”这是最近几日贴满胜利大街的一则售房广告，吸引了不少春节返乡人的关注。在老家的田间投资一个田园小院，放假的时候过去住住，似乎颇有些“采菊东篱下，悠然见南山”的味道。

    但经记者调查，这类乡间别墅绝不像城市人想象中那么美好，它们多数属于“农业别墅”或者“大棚别墅”，是小产权房的一种，不受法律保护。

　　“田园小院”瞄准春节返乡人

    记者以给父母买房的名义联系上了广告发布者邬女士，她说出售的房子共两套，位于南部山区柳埠生态园，刚建好两个月，大的面积为220平方米，小的120平方米。两栋房子都是独立小院，售价为220平方米的22万元，120平方米的12万元。

    这样算来，这处独栋小院每平方米售价只有1000元，相比市区每平方米7000多元的商品房销售均价，可谓十分诱人。

　　小产权房摇身变成生态别墅

    虽然邬女士说这些房子证件齐全，但据业内人士分析，这种位于生态园内的房子多数属于“农业生态房”或“农业生态别墅”，也有人叫它“耕地房”或“大棚别墅”。如今在全国各地的郊区都有开发商偷偷用“设施农业”的名义开发房地产项目，以修建大棚管护房为名，开发“农家别墅”对外出售。

    开发商选在临近春节的时候集中销售这种“生态别墅”，很可能是借鉴了“分时度假别墅”的概念，吸引放假回乡探亲的人投资。此外，1月31日，国土资源部发布消息说，今年将重点清理“小产权房”。在“风声正紧”的时候，这些同样属于小产权房的房源另辟蹊径变身为“乡间别墅”。

　　“农业生态别墅”多不合法

    虽然开发商号称“农业生态别墅”比小产权房“安全”，比商品房“便宜”，但据北京齐致律师事务所济南分所律师王朝进介绍，这种房子在性质上属于小产权房，同样不受法律保护。

    这类房屋的购买者与开发商签订的合同实际属于租地合同。这样一来，开发商就把风险推给了业主，自己的风险大大减少。在发生纠纷时，如果法院认定该租地合同属于以合法形式掩盖非法目的，确认租地合同无效，农业公司就无法退还承租人的前期投入，让业主“血本无归”。

    而且，在规划图纸上，“农业生态别墅”一般标明的是配套用房，有的甚至是大棚，没有标明是用来居住的。因此，“农业生态别墅”的建筑物性质不明确。而《物权法》保护的是合法的物权，所以发生纠纷后，法院很难用保护住宅的标准来维护承租人的权利。

　　济南人“大隐于市”很难实现

    据悉，去年年初，在北京周边，“农家别墅”曾经达到1万多套，在城市人群中很有市场，后被北京市国土资源局进行了集中清理。

    这一情况也反映出，随着城市生活节奏的加快，不少都市人产生了有朝一日“解甲归田”的愿望。但据了解，除了这些“野别墅”，目前济南挂牌出售的正规独栋小院房源很少，济南人“大隐于市”的梦想很难实现。

    玛雅房屋顺鑫加盟店销售经理王静说，在中介挂牌出售的独栋小院全市也就十几套，且几乎全部是小产权房。这样的房子不能做银行按揭贷款，位置都比较偏远。

    证件齐全的老房子则多数在等待政府拆迁，以获得经济补偿。户主多选择出租的方式，不会出售。房源条件都不太理想，有的房子年久失修，周围居民也很杂乱，所以承租的多为外来务工人员，或者做开店面、厂房之类的商业用途。

    玛雅房屋和平店经纪人齐建春则说，市区小产权独栋小院的价格如今也不是很便宜了，靠近市区的都在3000元—4000元/平方米，地段稍好的在5000多元/平方米，如新店花园、工业北路和全福立交桥附近。建议买房人在购买这类房产时，首先考虑房产证的问题，其次才是位置和付款方式等。