业主对实测面积有异议该怎么办？
面积误差是如何产生的？ 

　　１．图纸测算和现房测量由于测量对象实体不同可能会产生误差 

　　购房人在购房时（主要指期房）拿到的面积叫“预测面积”，它主要是测量单位根据图纸得来；而购房人在入住时拿到的面积叫“实测面积”，是由测绘单位在项目竣工以后实地测出的。这样，从图纸到现房，本身就出现了产生误差的环节。

/////所谓"预测面积"实际是"预计面积"，它是依据初步设计图纸(未完成的施工图)或施工图纸计算而来。施工过程中由于各种原因会产生施工图修改或变更，因此需要按竣工房屋及竣工图进行实测以得到准确的面积也就是实际测量的面积。////

　　２．开发商在施工过程中可能会修改图纸，这可能会造成原始预测面积与实测面积较大差异 

　　２０００年９月修订的《北京市商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊暂行规定》第十条规定：“售房单位在预售商品房前，应向商品房预售管理部门提交预售商品房的面积测量报告。”这个报告中的面积就是“预测面积”，该面积主要是开发商委托有资质的测绘部门根据图纸得来的。这样，只要施工图纸与分摊说明不变更，预售面积和实测面积的误差肯定相对较小。 

　　但在此《规定》出台前，由于没有硬性规定，市场中相当一部分项目的预测面积是开发商自己算出的。哪些该公摊，哪些不该公摊，都是发展商自己定，由此遗留的问题成为购房人投诉的重点。 

　　其实，即使在此《规定》实施之后，仍有部分开发商在施工过程中，对户型或公摊部位进行修改。于先生告诉我们，《规定》第十条同时也规定：“预售商品房设计方案变更涉及预售房屋面积的，应重新提交面积测量报告。”也就是说，开发商如果在施工过程中更改了设计，就应向测绘部门重新申请测量。 

　　于先生强调，如果开发商能完全按图纸施工，而且公摊部位不变，实测面积与预测面积的误差一定会在新购房合同规定的３％面积误差范围以内。 

////由于计算"预测面积"的图纸是事先设计的，有可能与实际施工埸地产生差异，于是便可能修改或变更图纸，建筑面积可能增加或减少。开发商为了多得面积也会修改图纸。如果是严格按设计施工图施工，则建筑面积误差决不会超过5‰，比如结构尺寸允许误差为2cm，3.9米结构尺寸误差值为5 ‰，超过此值则结构不安全。有时"预测面积"因计算人的原因也会与实测面积相差许多。////
　　
３．政策的不完善也是产生测量误差的一个重要原因 

　　于先生介绍，目前房产测量当中，测量单位所依据的政策本身就有许多不完善的地方： 

　　Ａ有关公用面积具体分摊计算的政策目前还不够完善，政策只规定了分摊部位，但如何分摊计算却没有具体规定； 

　　Ｂ个别关键术语没有解释。如规范中多次提到“勒脚”，但到底什么是“勒脚”却没有解释，阳台与平台的准确定义没有解释等等； 

　　Ｃ有些建筑面积如何测算，规范没有反映出来。如墙体不垂直的、挑窗台承重柱突出墙外、室外楼梯具体如何计算等规范中就没有提到，这就特别容易导致作业人员因理解不同而测算出不同结果。 

////《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》及房地产测量规范中解释了如何分摊公摊面积问题。
规范所指"勒脚"即踢脚线"，一般家装中均要沿墙底部四周贴磁砖这就是踢脚线相似于勒脚。建筑面积按勒脚以上外墙外围投影面积计算，此外墙指结构墙体不含装饰抹面，实测中业务不熟的常把装饰面也算上。阳台与平台是有区别的。平台通常无盖，如利用屋面作平台等。凡是有盖的阴台阳台或平台达到2.2米高度就要计算面积。建筑面积计算规则有详细说明。////　


４．测量本身就有误差 

　　同样是１Ｍ长的尺子，每个人测出的却是不一样的，也就是说测量本身就有误差，但目前北京市房产测量有其允许误差范围，通俗地讲，１００平方米的房地测量误差不得超过正负０．６平方米。 

///所谓测量误差应当是施工误差。严格的测量是不应有误差的。通常应复核竣工图结构尺寸，尺寸准确了
建筑面积也就准确了。可以说：测量就是复核结构尺寸而不是测量面积，面积是计算出来的。////

对面积有异议怎么办？ 

　　对此，于先生回答，商品房面积由套内建筑面积与分摊的公用面积组成，故业主们对面积的质疑无非就是对套内建筑面积与公摊的公用面积的质疑。而哪些面积是否可以分摊不是由测绘部门来确定，它实质上是一种确权行为，而目前业主的大部分纠纷主要集中在公摊面积上，所以，业主们如果对公摊有疑义，应要求发展商对分摊部位进行具体说明，了解是否符合房地产主管部门的政策规定，如果要投诉，应向房地产产权主管部门申请复查；如果对面积数据有疑义，可以要求原测量单位进行复测，如果还有疑义可以向上级房地产测绘主管部门申请复查。 

　　另外，需要说明的是，房产测绘从纯粹的技术角度讲，它属于测绘领域比较简单的一种，但是从专业角度讲，房产测量与其他的测绘有很大的不同，房产测量涉及到大量的测绘技术知识、建筑知识、房产的政策与相关的法律法规，同时涉及到千家万户的利益，因此它具有很强的专业性、政策性及法律性。 

　　在纠纷处理当中常常涉及到政策性、法律性和权属争议的问题，导致对个别住户的面积纠纷投诉，处理有其一定的难度。北京市仲裁委曾委托市测绘所根据望京某小区４位业主的要求进行复测，要求测出其准确的建筑面积，但由于测量要同时进入其他没有投诉的人家，一些邻居并不配合或长期家中无人，这件事到目前仍没有解决。 

////业主应当关注的是自己的套内面积及使用面积，这两项面积最直观也可自己丈量的。使用面积是指结构墙体与结构墙体之间可供你使用的面积。套内面积是指共用墙体时按墙中线，自用墙体时按外墙边丈量计算的面积。对于公摊面积则十分复杂三言两语说不清。////　　
 
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附录：

 建筑面积计算规则 
一、一般规定 二、计算建筑面积的范围 三、折算面积范围 四、不计算面积的范围 
　 
一、一般规定：
　　1、单层建筑物不论其高度如何，均应按一层计算建筑面积。多层建筑物自然层的层高在2.2m及以上者，方可计算建筑面积。
　　2、单层建筑物的建筑面积和多层建筑物首层的建筑面积，均应按建筑物外墙勒脚以上结构外围水平面积计算。
　　3、单层建筑物内设有部分楼层者，其二层及二层以上的楼层，以及多层建筑物二层及二层以上的楼层，层高在2.2m以上者，均应计算建筑面积。有围护外寺的，应按外墙结构的外围水平面积计算；无外墙围护的，应按自然层结构板水平投影面积计算。
　　4、高低联跨的单层建筑物，以高跨结构外边线为界，可分别计算建筑面积。同一建筑物的结构、层数不同时，应分别计算建筑面积。
　　5、设有围护结构（或围栏）不垂直于水平面而超出底板外沿的建筑物，按其底板面的围护结构外围水平面积计算建筑面积。
　　6、设有围护性幕墙的建筑物，按幕墙主墙外边线计算建筑面积。
　二、计算全面积的范围：
　　1、单层建筑物应按一层建筑面积计算，多层建筑物应按各层建筑面积的总和计算。
　　2、地下室、半地下室、地下商店（仓库、车间）、地下车站、地下泳池、地下指挥部等（包括相应永久性顶盖的出入口）建筑面积，应按其外墙上口（不包括采光井、外墙以外的通风竖井、外墙以外的通风防潮层及其保护墙）外围水平面积计算建筑面积。
　　3、建于坡地的建筑物吊脚架空层、深基础下架空层，设计加以利用时，有围护结构且层在2.2m以上的部位，按该部位的水平面积计算建筑面积。
　　4、建筑物内的门厅、大厅，按一层建筑面积计算。门厅、大厅内设有回廊时，应按其水平投影面积计算建筑面积。
　　5、建筑物内的夹层、插层，应按其层高在2.2m以上的部位计算建筑面积。
　　6、技术层和检修通道内设有围护结构的办公室、值班室、储藏室等，层高在2.2m以上时，按其围护结构外围水平面积计算建筑面积。
　　7、室内楼梯间、电梯井、观光电梯井、自动扶梯、六亲不认步道（滚梯），应按建筑物的自然层计算建筑面积。 
　　8、室内提物井、管道井、抽油烟机风道、通风排气竖井、垃圾道、附墙烟囱等，应按首层面积计算建筑面积。
　　9、设有结构层的书库、立体仓库、立体车库，应按结构层计算建筑面积；没有结构层的，按一层计算建筑面积。
　　10、有围护结构的舞台灯光控制室，应按其围护结构外围水平面积分层计算建筑面积。
　　11、坡屋顶内和场馆看台下的建筑空间，设计加以利用时，净高超过2.1m及以上的部位，按水平面积计算建筑面积。
　　12、建筑物外有围护结构的挑廊、走廊、眺望间、落地厨窗、阳台等，应按其围护面积计算建筑面积。 
　　13、建筑物间有围护结构的架空走廊，层高在2.2m以上的近围护结构外围水平面积计算建筑面积。
　　14、建筑物内的变形缝，应按其缝宽按自然层计算建筑面积，并入建筑物建筑面积计算。
　三、折算面积范围：
　　1、坡屋顶内的场馆看台下的建筑空间，设计加以利用时，净高在1.2m至2.1m的部位，应按该部位水平面积的一半计算建筑面积。
　　2、建筑物外无围护结构，有顶盖的走廊、挑廊、檐廊、阳台等，应按其顶盖水平投影面积一半计算建筑面积。
　　3、有永久性顶盖的室外楼梯，应按其依附的建筑物自然层数的水平投影面积的一半计算建筑面积。
　　4、雨篷的外边线至外墙结构外边线的宽度超过2.1m时，应按其水平投影面积的一半计算建筑面积。
　　5、有顶盖无围护结构的车棚、货棚、站台、加油站、收费站等，应按其顶盖水平面积的一半计算建筑面积。
　　6、相邻建筑物是有顶盖无围护结构的架空走廊，应按其顶盖水平面积的一半计算建筑面积。
　　7、有顶盖无围护结构的场馆看台，应按其顶盖水平面积的一半计算建筑面积。
　四、不计算面积的范围：
　　1、层高小于2.2m的楼层或部位。
　　2、属于道路组成部分的穿过建筑物的通道（骑楼、过街楼的底层）吊脚架空层、架空走廊、檐廊。
　　3、设计不利用，或作为技术层，或层高小于2.2m的深基础架空层、吊脚架空层。
　　4、利用地下室设置的消防水池。
　　5、建筑物内操作平台、上料平台，安装箱和罐体的平台。
　　6、单层建筑物内分隔单层房间，舞台及后台悬挂的幕布、布景天桥、挑台。
　　7、建筑物内的技术层和检修通道（不论其层高如何）。
　　8、设计不利用或净高小于1.2m的坡屋顶内和场馆看台下的建筑空间。
　　9、突出外墙的勒脚、附墙柱、垛、台阶、墙面抹灰、装饰面、镶贴块面、装饰性幕墙、门斗、宽度在2.1m及以下的雨篷、空调室外机搁板（箱）、构件、配件以及与建筑物内不相连通的装饰性阳台、挑廊等。
　　10、用于检修、消防等的室外钢楼梯、爬梯。 
　　11、无永久性顶盖的场馆看台、室外楼梯、架空走廊、露台等。
　　12、屋顶楼梯间、水箱间、电梯机房、花架、凉亭、露天泳池等。
　　13、临时、活动、简易的建筑物。
　　14、独立烟囱、烟道、地沟、油（水）罐、气柜、水塔、贮油（水）池、贮仓、地下人防通道、地铁隧道等建筑物。
　　15、建筑物与建筑物之间的与建筑物不相连的变形缝。

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商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则

　　第一条 根据国家有关技术标准， 制定《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》（试行）。
　　第二条 本规则适用于商品房的销售和产权登记。
　　第三条 商品房销售以建筑面积为面积计算单位。 建筑面积应按国家现行《建筑面积计算规则》进行计算。
　　第四条 商品房整栋销售， 商品房的销售面积即为整栋商品房的建筑面积（地下室作为人防工程的，应从整栋商品房的建筑面积扣除）。
　　第五条 商品房按"套" 或"单元"出售，商品房的销售面积即为购房者听购买的套内或单元内建筑面积（以下简称套内建筑面积）与应分摊的公用建筑面积之和。
　　商品房销售面积＝套内建筑面积＋分摊的公用建筑面积
　　第六条 套内建筑面积由以下三部分组成：
　　１、套（单元）内的使用面积；
　　２、套内墙体面积；
　　３、阳台建筑面积。
　　第七条 套内建筑面积各部分的计算原则如下：
　　１、套（单元）内的使用面积
　　住宅按《住宅建筑设计规范》规定的方法计算。其他建筑。按照专用建筑设计规范规定的方法或参照《住宅建筑设计规范》计算。
　　２、套内墙体面积
　　商品房各套（单元）内使用空间周围的维护或承重墙体，有共有墙及非共用墙两种。
　　商品房各套（单元）之间的分隔墙、套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）均为共用墙，共用墙墙体水平投曩面积的一半计入套内墙体面积。
　　非共用墙墙体水平投影响面积全部计入套内墙体面积。
　　３、阳台建筑面积
　　按国家现行《建筑面积计算规则》进行计算。
　　４、套内建筑面积的计算公为：
　　套内建筑面积
　　套内使用面积＋套内墙体面积＋阳台建筑面积
　　第八条 公用建筑面积由以下两部分组成：
　　１、电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房建筑面积；
　　２、套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半。
　　第九条 公用建筑面积计算原则
　　凡已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚等，不应计入公用建筑面积部分。作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积。
　　公用建筑面积按以下方法计算：
　　整栋建筑物的建筑面积扣除整栋建筑物各套（单元）套内建筑面积之和，并拓除已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚及人防工程等建筑面积，即为整栋建筑物的公用建筑面积。
　　第十条 公用建筑面积分摊系数计算
　　将整栋建筑物的公用建筑面积除以整栋建筑物的各套套内建筑面积之和，得到建筑的公用建筑面积分摊系数。
　　公用建筑面积＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿
　　公用建筑面积分摊系数
　　套内建筑面积之和
　　　第十一条 公用建筑面积分摊计算
　　各套（单元）的套内建筑面积乘以公用建筑面积分摊系数，得到购房者应合理分摊的公用建筑面积。
　　分摊的公用建筑面积＝公用建筑面积分摊系数＊套内建筑面积。
　　第十二条 其他房屋的买卖和房地产权属登记，可参照本规则执行。
　　第十三条 本规则由建设部解释。
　　第十四条 本规则自１９９５年１２月１日起施行。
 
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房地产测量规范
                               附录B

（提示的附录）    

成套房屋的建筑面积和公用共有共用面积分摊

1.成套房屋的建筑面积的测算

1.1 成套房屋的建筑面积

   成套房屋的套内建筑面积由套内房屋的使用面积，套内墙体面积，套内阳台建筑面积三部分组成。

1.2 套内房屋的使用面积

    套内房屋使用面积为套内房屋使用空间的面积，以水平投影面积按以下规定计算：

  a）套内使用面积为套内卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、厕所、储藏室、壁柜等空间面积的总和。

  b）套内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积。

  c）不包括在结构买年纪内的套内烟囱、通风道、管道井均计入使用面积。

  d）内墙面装饰厚度计入使用面积。

1.3 套内墙体面积

    套内墙体面积是套内使用空间周围的维护或承重墙体或其他承重支撑体所占的面积，其中各套之间的分隔墙和套与公共建筑空间的分隔墙以及外墙（包括山墙）等共有墙，均按水平投影面积的一半计入套内墙体面积。套内自有墙体按水平投影面积全部计入套内墙体面积。

1.4 套内阳台建筑面积

    套内阳台建筑面积按“房产面积测算2”的规定计算。

    套内阳台建筑面积均按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算。其中封闭的阳台按水平投影全部计算建筑面积，未封闭的阳台按水平投影的一半计算建筑面积。

2.共有共用面积的处理和分摊公式

2.1 共有共用面积的内容

   共有共用面积包括共有的房屋建筑面积和共用的房屋用地面积。

2.2 共有共用面积的处理原则

  a）产权各方有合法权属分割文件或协议的，按文件或协议规定执行。

  b）无产权分割文件或协议的，可按相关房屋的建筑面积按比例进行分摊。

2.3 共有共用面积按比例分摊的计算公式

  按相关建筑面积进行共有或共用面积分摊，按下式计算：

δSi=K.Si

K=∑δSi/∑Si

式中：K---为面积的分摊系数

    Si---为各单元参加分摊的建筑面积，（平方米）；

    δSi---为各单元参加分摊所得的分摊面积，（平方米）；

     ∑δSi---为需要分摊的分摊面积总和，（平方米）；

     ∑Si---为参加分摊的各单元建筑面积总和，（平方米）。

3.共有建筑面积的分摊

3.1 共有建筑面积的内容

    共有建筑面积的内容包括：电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室，以及为整幢服务的公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算。

    共有建筑面积还包括套与公共建筑之间的分割墙，以及外墙（包括山墙）水平投影面积一半的建筑面积。

    独立使用的地下室、车棚、车库、为多幢服务的警卫室、管理用房，作为人防工程的地下室都不计入共有建筑面积。

3.2 共有建筑面积的计算方法

   整幢建筑物的建筑面积扣除整幢建筑物各套套内建筑面积之和，并扣除已作为独立使用的地下室、车棚、车库、为多幢服务的警卫室、管理用房、以及人防工程等建筑面积，即为整幢建筑物的共有建筑面积。

3.3 共有建筑的分摊方法

  a）住宅楼共有建筑面积的分摊 方法

    住宅楼以幢为单元，依照2的方法和计算公式，根据各套房屋的套内建筑面积，求得各套房屋分摊所得的共有建筑分摊面积。

   b）商住楼共有建筑面积的分摊方法

    首先根据住宅和商业等的不同使用功能按各自的建筑面积将全幢的共有建筑面积分摊成住宅和商业两部分，即住宅部分分摊得到的全幢共有建筑面积和商业部分分摊到的全幢共有建筑面积，然后住宅和商业部分将所得的分摊面积再各自进行分摊。

    住宅部分：将分摊得到的幢共有建筑面积，加上住宅部分本身的共有建筑面积，依照2的方法和公式，按各套的建筑面积分摊计算各套房屋的分摊面积。

    商业部分：将分摊得到的幢共有建筑面积，加上本身的共有建筑面积，按各层套内的建筑面积依比例分摊至各层，作为各层共有建筑面积的一部分，加至各层的共有建筑面积中，得到各层总的共有建筑面积，然后再根据层内各套房屋的套内建筑面积按比例分摊至各套，求出各套房屋分摊得到的共有建筑面积。

  c）多功能综合楼共有建筑面积的分摊方法

   多功能综合楼共有建筑面积按照各自的功能，参照商住楼的分摊计算方法进行计算。