去年已交首付款 至今不能签合同
■中国消费报
王照重
4月11日，山东省济南市消费者反映，济南市一房地产开发企业在没有取得预售许可证的情况下，要求购房者交纳一万元定金，5－15天之内须交清总房价20％—30％的首付款，否则，开发商有权将预订的房子收回另行出售，定金不退还。有的购房者半年前交了首付款，至今不能签订《商品房买卖合同》，首付款在开发商手中，利息被其无偿占有，购房者对此很不满。
●内部认购要收定金
在济南市工作的孟先生向记者反映，2006年6月，他在济南市历城区二环东路附近看到一处楼盘，随后，他和妻子一起到售楼处考察。售楼人员告诉孟先生，该商品房“五证”齐全，可以办理银行按揭贷款或者公积金贷款。
售楼人员带领孟先生夫妇来到施工工地，当时工地未动工，售楼人员给他们讲解了将要建设楼房的大体情况并表示，这个地方的房子卖得快，多数房子已经售出，很快就能办理按揭贷款了。
孟先生考虑了几天，感觉该楼盘位置和价格不错，便决定在这里购房。当他提出签购房合同时，售楼人告诉孟先生，现在是内部认购，只能签订《房屋定购协议》，交一万元定金。
●签了协议就得交首付款
孟先生看到，开发商制定的《房屋定购协议》上面不但要求购房者交定金，还要求购房者必须在规定的时间内交首付款。
孟先生问售楼人员：“不签订正式的合同怎么就让我们交首付款？”售楼人员表示，只有交上首付款，开发商才能给预购房者办理贷款手续，等办下贷款后再签正式合同。无奈，孟先生只好交了一万元定金。几天后，按协议要求，孟先生又交了4万多元的首付款。
4月11日上午，记者来到该楼盘采访，正赶上该楼盘8号楼的准业主们选择地下室。记者调查发现，多数购房者对开发商不签合同就让交首付款的做法感到不满，准业主韩先生告诉记者，他是去年定购了这里的房子，当时因为迟交了首付款，本已交了一万元定金的房子被开发商售给了别人，定金不退还。韩先生多次与开发商协商，开发商最终同意他再选择其他户型的房子。
准业主王女士对自己已交的首付款感到担心，她表示：“不签合同就让交首付款令我们担忧，万一楼房盖不起来怎么办？”
去年交上首付款的准业主老李表示：“我的5万元首付款已经交了7个多月，至今不能签订合同、办理贷款，这些钱要是存到银行也能有不少利息呢。”
●没有预售许可证就售楼
当天采访时记者发现，该楼盘的一些售楼人员正忙着打电话，向已经预订房子的准业主催缴首付款。在售楼大厅，记者发现正在出售的该楼盘仅有“四证”，没有看到《商品房销售（预售）许可证》。
一位姓李的售楼人员接受记者采访时表示，该楼盘手续是齐全的，不然银行不会给我们办理贷款，让购房者尽早交首付款，想早点把贷款审批下来。记者问她，没有预售许可证怎么能够售房呢？这位售楼人员说，“我们知道这样做不合乎规定，现在大家都这么操作，不是我们一家。我只管售楼，其他的听领导安排。”
据知情人士透露，由于前期买地皮投入大，一些房地产开发企业资金不足，只能向购房者收首付款。4月11日下午，记者以购房者的身份致电该楼盘开发商办公室，一位姓李的女士告诉记者，“一切手续正在办理中，很快就能拿到预售许可证，你们放心交首付款。”记者从济南市建设委员会获知，目前济南市建委尚未收到该开发商的预售申请。
据悉，按照有关规定，开发商要想获得预售许可证，投入开发建设的资金必须达到工程建设总投资的25％以上。2001年修订实施的《城市商品房预售管理办法》规定，开发企业进行商品房预售，应当向承购人出示《商品房预售许可证》，未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。
记者从山东省建设厅了解到，开发商未取得预售许可证就收取定金、收取首付款的行为是违法的。从4月下旬到10月份，山东省将开展房地产市场秩序专项整治工作，重点查处未取得预售许可证或未按预售许可证批准的范围预售商品房，违规收取定金、预收款等违法违规行为。
●律师观点
开发商行为涉嫌侵权购房者有权索回费用
山东邦源律师事务所律师朱士利表示，在房屋买卖中，通常是签订正式的《房屋／商品房买卖合同》的同时，交付房屋首付款。交首付款的前提条件是，房产开发企业必须具有预售或出售房产的资格，即取得预售或者出售许可证。购房者交了首付款，房地产企业不给签订正式商品房买卖合同，通常表明该企业未取得房产预售许可证。如果房产开发企业未取得商品房预售许可证，根据最高人民法院的相关司法解释，所签订的协议应认定无效，消费者交纳的定金款项、首付款项均有权主张退还，并可以主张赔偿相关经济损失。
北京齐致律师事务所济南分所律师王朝进认为，收取首付款是开发商回笼资金的重要方式，然而，不签订正式的商品房买卖合同就支付首付款，购房者就处于明显的被动地位。因为收取了一大笔款项之后，开发商就掌握了主动权，即使后来签订的购房合同中存在不平等条款，购房者也难以通过协商修改。若房地产开发企业不向购房者说明楼盘的实情，强迫催缴甚至以不退定金相威胁，则严重侵犯了 《消费者权益保护法》赋予消费者的知情权和公平交易权，消费者有权向其索回相关费用。（王照重）
■中国消费报
王照重
4月11日，山东省济南市消费者反映，济南市一房地产开发企业在没有取得预售许可证的情况下，要求购房者交纳一万元定金，5－15天之内须交清总房价20％—30％的首付款，否则，开发商有权将预订的房子收回另行出售，定金不退还。有的购房者半年前交了首付款，至今不能签订《商品房买卖合同》，首付款在开发商手中，利息被其无偿占有，购房者对此很不满。
●内部认购要收定金
在济南市工作的孟先生向记者反映，2006年6月，他在济南市历城区二环东路附近看到一处楼盘，随后，他和妻子一起到售楼处考察。售楼人员告诉孟先生，该商品房“五证”齐全，可以办理银行按揭贷款或者公积金贷款。
售楼人员带领孟先生夫妇来到施工工地，当时工地未动工，售楼人员给他们讲解了将要建设楼房的大体情况并表示，这个地方的房子卖得快，多数房子已经售出，很快就能办理按揭贷款了。
孟先生考虑了几天，感觉该楼盘位置和价格不错，便决定在这里购房。当他提出签购房合同时，售楼人告诉孟先生，现在是内部认购，只能签订《房屋定购协议》，交一万元定金。
●签了协议就得交首付款
孟先生看到，开发商制定的《房屋定购协议》上面不但要求购房者交定金，还要求购房者必须在规定的时间内交首付款。
孟先生问售楼人员：“不签订正式的合同怎么就让我们交首付款？”售楼人员表示，只有交上首付款，开发商才能给预购房者办理贷款手续，等办下贷款后再签正式合同。无奈，孟先生只好交了一万元定金。几天后，按协议要求，孟先生又交了4万多元的首付款。
4月11日上午，记者来到该楼盘采访，正赶上该楼盘8号楼的准业主们选择地下室。记者调查发现，多数购房者对开发商不签合同就让交首付款的做法感到不满，准业主韩先生告诉记者，他是去年定购了这里的房子，当时因为迟交了首付款，本已交了一万元定金的房子被开发商售给了别人，定金不退还。韩先生多次与开发商协商，开发商最终同意他再选择其他户型的房子。
准业主王女士对自己已交的首付款感到担心，她表示：“不签合同就让交首付款令我们担忧，万一楼房盖不起来怎么办？”
去年交上首付款的准业主老李表示：“我的5万元首付款已经交了7个多月，至今不能签订合同、办理贷款，这些钱要是存到银行也能有不少利息呢。”
●没有预售许可证就售楼
当天采访时记者发现，该楼盘的一些售楼人员正忙着打电话，向已经预订房子的准业主催缴首付款。在售楼大厅，记者发现正在出售的该楼盘仅有“四证”，没有看到《商品房销售（预售）许可证》。
一位姓李的售楼人员接受记者采访时表示，该楼盘手续是齐全的，不然银行不会给我们办理贷款，让购房者尽早交首付款，想早点把贷款审批下来。记者问她，没有预售许可证怎么能够售房呢？这位售楼人员说，“我们知道这样做不合乎规定，现在大家都这么操作，不是我们一家。我只管售楼，其他的听领导安排。”
据知情人士透露，由于前期买地皮投入大，一些房地产开发企业资金不足，只能向购房者收首付款。4月11日下午，记者以购房者的身份致电该楼盘开发商办公室，一位姓李的女士告诉记者，“一切手续正在办理中，很快就能拿到预售许可证，你们放心交首付款。”记者从济南市建设委员会获知，目前济南市建委尚未收到该开发商的预售申请。
据悉，按照有关规定，开发商要想获得预售许可证，投入开发建设的资金必须达到工程建设总投资的25％以上。2001年修订实施的《城市商品房预售管理办法》规定，开发企业进行商品房预售，应当向承购人出示《商品房预售许可证》，未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。
记者从山东省建设厅了解到，开发商未取得预售许可证就收取定金、收取首付款的行为是违法的。从4月下旬到10月份，山东省将开展房地产市场秩序专项整治工作，重点查处未取得预售许可证或未按预售许可证批准的范围预售商品房，违规收取定金、预收款等违法违规行为。
●律师观点
开发商行为涉嫌侵权购房者有权索回费用
山东邦源律师事务所律师朱士利表示，在房屋买卖中，通常是签订正式的《房屋／商品房买卖合同》的同时，交付房屋首付款。交首付款的前提条件是，房产开发企业必须具有预售或出售房产的资格，即取得预售或者出售许可证。购房者交了首付款，房地产企业不给签订正式商品房买卖合同，通常表明该企业未取得房产预售许可证。如果房产开发企业未取得商品房预售许可证，根据最高人民法院的相关司法解释，所签订的协议应认定无效，消费者交纳的定金款项、首付款项均有权主张退还，并可以主张赔偿相关经济损失。
北京齐致律师事务所济南分所律师王朝进认为，收取首付款是开发商回笼资金的重要方式，然而，不签订正式的商品房买卖合同就支付首付款，购房者就处于明显的被动地位。因为收取了一大笔款项之后，开发商就掌握了主动权，即使后来签订的购房合同中存在不平等条款，购房者也难以通过协商修改。若房地产开发企业不向购房者说明楼盘的实情，强迫催缴甚至以不退定金相威胁，则严重侵犯了 《消费者权益保护法》赋予消费者的知情权和公平交易权，消费者有权向其索回相关费用。（王照重）